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            毛振華:房地產行業拐點已至,需警惕出清過程中的風險

            2021-11-30   誠搜網

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            毛振華 中國人民大學經濟研究所聯席所長、中國宏觀經濟論壇(CMF)聯席主席,中誠信集團董事長


            以下觀點整理自毛振華在中國宏觀經濟論壇(CMF)宏觀經濟熱點問題研討會(第37期)上的發言


            本文字數:3704字

            閱讀時間:6分鐘


            如果說新冠疫情是中國經濟遭遇的“黑天鵝”,那么房地產領域的風險就是我國經濟運行所面對的“灰犀?!?,且當前這一頭“灰犀?!币呀洸辉匐[藏,從濃霧中向我們走來。此前我就房地產行業多次發聲,強調房地產同金融聯系密切,要防范房地產風險與金融風險聯動并相互強化可能產生的影響。


            一、 房地產行業拐點已至,進入單邊下行、震蕩下行通道


            房地產行業在經歷了幾十年的快速發展后成為國內經濟增長的重要支柱,但在此過程中也積累了很多問題和風險,其高速增長并不可持續,當前房地產行業增長拐點已到。一方面,房地產行業總體供需關系拐點已到。分析供需問題不能簡單從有效需求和房價收入比來判斷,也要從長久以來房地產行業在高速發展過程中所形成的供給能力和房產存量以及房地產企業拿地規模等方面來多維度進行判斷。過去大家認為房地產行業拐點終將出現,市場也一直在預測拐點出現時點,當前可以確定這個拐點已經到來。另一方面,“房住不炒”背景下監管進一步趨嚴。近幾年房地產政策調整力度很大,不僅有“三條紅線”、“集中供地”、價格管控和即將出臺的房地產稅,也包括在頭部房企為代表的房地產體系出現一系列信用風險事件背景下監管機構出臺的相關政策。從政策調整來看,針對房地產的調控力度不會有根本性放松。在房地產行業的供需拐點和嚴監管政策相互交織的背景下,房地產行業已經告別了過去的單邊上行、震蕩上行,現在開始進入到單邊下行,震蕩下行的新階段。


            在過去相當長的一段時間里,房地產是我國重要的民生商品,也是重要的投資品。不可否認,在房地產行業發展初期,房地產對我國經濟的發展和人民生活水平的提高起到重要的支撐作用。但是房地產行業在長期發展中積累了大量的泡沫,拖累我國經濟發展,因此我國經濟擺脫對房地產的依賴勢在必行,但在此過程中壓力和挑戰不可避免。從宏觀層面上來看,房地產行業的收緊將對我國固定資產投資產生一定的負面影響,但從另一個角度來說,同樣對我國經濟動能進一步轉變起到一定的促進作用:我國經濟在轉型過程中產生了大量的投資機會,如新能源、新材料、碳中和等領域投資機會大大增加。大量的投資必須告別房地產行業,從房地產領域退出的投資可以進入這些新的領域,這將有助于緩解我們擺脫經濟增長對于房地產的依賴所付出的成本,并尋找到能夠實現經濟高質量發展的新驅動力。從房地產行業來看,房地產泡沫破滅下房地產行業面臨著漫長的“去庫存”之路:一方面是存量商品房的去庫存,另一方面是房地產企業庫存土地的去庫存,短期內我國經濟經歷陣痛不可避免。從政府方面來看,房地產行業的收緊將導致政府財政收入的降低,不過相應的,從房地產行業流出的資金,必將帶來其他行業的發展,從而帶動增量稅收和就業的增長,或將彌補部分因土地收入減少的損失。


            二、 相關方信心受到沖擊,警惕地產行業風險向金融體系蔓延


            房地產泡沫的形成并非一朝一夕,而是長時間的積累,撕破房地產泡沫或者告別房地產依賴并非一蹴而就,短時間內刺破泡沫勢必需要經歷陣痛并承擔相應的成本。我希望這是一個理性過程,而不是一個急性的、非理性的過程。


            當前房地產市場的長期供需矛盾、近期密集的嚴調控政策、輿論以及稅收政策等多方因素相互疊加,加劇了房地產市場信用出清過程中所面臨的風險,并可能對當前經濟體系造成沖擊。當前主要在四個方面存在信用壓力:一是金融機構對房地產行業的信心不足。無論是開發貸還是按揭貸,當前銀行貸款意愿均較低。盡管近期監管部門對當前金融機構過度限制房地產行業貸款通過窗口指導進行糾偏,但窗口指導一般在其指導方向與市場對行業預期基本一致時方能夠發揮較好的作用,但若二者方向相反則作用有限。二是房地產行業供應鏈企業對房地產企業缺乏信心。地產行業中民營企業占比較高,以其為例,供應鏈上下游涉及到建筑、材料供應、包括裝修、園林工程等幾十個小行業,由于對于房地產企業缺乏信心,原來采取墊資方式交易的合作企業減少甚至不再以信用的方式進行合作,加劇了房地產企業的資金壓力;另一方面當房地產企業出現經營困境時,對產業鏈上涉及到的中小企業經營以及職工就業均會產生影響。三是地方政府對房地產也存在信心不足,收緊其信用。為了防止房地產企業出現爛尾跑路的情況,房地產預售資金需要納入監管賬戶,不能隨意使用。在房地產行業信用較好的時期,房企同地方政府協商后部分資金可以使用,并未嚴格執行這一政策。但是當前地方政府為保障民生,防范風險特別是防范交房風險的發生,加大了對資金的監管力度,實際上導致了房地產企業大量的資金都不能使用,對這一部分資金進行嚴格監管,部分房地產企業甚至在完成交房后仍難以回籠資金,導致資金缺口加大。四是消費者對房地產行業信心不足。房產交易萎縮和房產價格下行導致消費者對房地產行業信心不足、憂心房地產的投資屬性或大幅弱化,從而導致居民的持幣觀望情緒加大。


            綜合來看,市場信心弱化背景下房地產行業面臨較大的風險,尤其要重視同房地產行業聯系緊密的金融行業連帶風險。雖然金融行業為房地產融資均有土地抵押保障,但在房地產行業下行的過程中,大量抵押資產質量下降,企業破產后金融機構處置大量土地資產又進一步導致資產價格的加速下行,資產處置難度加大,從而使得金融機構不良資產率顯著上升。對于購房者來說,存在不能及時交房甚至無法交房的風險。對大量的上下游相關行業來說,房地產風險的暴露將加劇成千上萬中小企業的經營風險,甚至會帶來一定的破產潮,導致大量相關從業者失業。此外,由于沒有抵押和擔保,行業信用債的相關風險則更為集中,這對于監管機構、相關服務機構和相關投資者來說均是重要的考驗。因此,政府不應低估房地產行業風險暴露帶來的危害,考慮到房地產行業風險爆發后的綜合效應,國家應對房地產行業風險保持謹慎的態度,不能盲目樂觀,要及時出臺精準有力的政策。


            三、 明確信號、規范監管、穩定預期,穩步推進房地產市場的出清


            當前房地產行業信用風險轉移到金融體系并最終成為金融風險存在一定的可能性。為防止這種可能性的發生,需要從穩定房地產市場預期、穩定房地產市場并防止行業斷崖式下跌從而導致出現系統性破壞等多角度來思考避免風險發生的措施。轉換經濟增長動能,擺脫房地產依賴,讓房地產回歸到其本質屬性,削弱其投資屬性,減少房地產價格波動,需要長期努力,特別要避免急于求成的思想。對于推動房地產市場風險出清,既要關注長遠,也要立足當下。因此為緩解當前房地產行業風險我有以下三點建議:


            一是政府層面需要明確信號,注入增量資源進入房地產市場。嚴監管下多數房地產企業融資難度加大,不僅擴大經營存在難度,正常經營現金流風險同樣有所加大。當前房地產行業面臨最為緊迫的問題是中資美元債的信用風險,中資美元債中房地產債券占比較高,一旦出現多起美元債違約,將加劇整個行業的信用危機,為了維護這一渠道岌岌可危的信用,多數房地產公司迫切需要籌集資金償還中資美元債。但是再融資的不確定性加劇房地產企業的經營風險,因此建議政府成立房地產債券基金,收購部分債券,給部分經營良好的地產企業緩沖的時間。成立房地產債券基金所釋放的政策信號意義更大,政府層面并不需要投入大量的資金,但對穩定市場信心將起到十分重要的作用。


            二是進一步規范房地產行業監管行為。近期房地產市場信用風險上升,地方政府加大了對房地產資金的監管力度,而不是給予房企相應的支持,甚至存在動輒凍結房地產企業資金的一刀切行為。即便房地產企業可以正常經營,但在嚴監管的情況下,房企賣房資金得不到及時補充,經營風險加劇。因此監管層面不應對房地產正常合理資金需求過度限制。


            三是保障居民購房的剛性需求,確保已簽約的優質資產貸款及時放款。嚴監管下房地產交易持續低迷,傳統的“金九銀十”更是遭遇寒冬,需求端的走弱使得房地產公司難以回籠資金。當前個人住房貸款增長放緩一方面是由于監管政策強化遏制了房地產投機性需求,但這同樣也傷害到了部分居民購房的剛性需求;另一方面貸款周期的拉長也對個人住房貸款造成一定的拖累。因此當前首先要保障個人住房的剛性需求,部分改善性住房需求也不應該過度收緊,確保此類需求方能“穩地價、穩房價、穩預期”。此外,要加快已經通過銀行審查并已簽約的相關部分貸款的放款速度,這部分資產通常屬于銀行貸款體系中的優質資產,監管部門可以適度且合理的放松相關指標并向銀行下達,增加政策的靈活度。


            總體而言,雖然當前房地產行業和房地產企業正在面臨困難局面,甚至部分企業出現了財務危機,但是這并不會導致系統性金融風險的出現。重要的是當下要避免出現在短期內就能夠解決長期以來所積累的問題和矛盾的急于求成的心理,要穩步有序推進房地產市場風險出清過程,降低次生風險發生的可能性,使得中國經濟增長的路徑轉化能夠有序且健康地完成。



            關鍵詞:房地產

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