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            精裝修單價高達6000元/平方 無錫一樓盤被質疑開發商“貨不對板”

            2021-10-29   3.15誠搜網

            如今,精裝交付的樓盤越來越多,一旦遇上品質不佳的精裝房,業主一直要為維修操心,就成了花錢買罪受。近期,無錫經濟開發區朗詩新郡二期的業主反映,他們2020年年底拿的房,精裝修問題很多,而開發商只是維修,難以解決根本問題。而在記者向開發商了解情況時,公司負責人則表示,項目幾乎不賺錢,并做出了對精裝修價格較高的解釋。

            拿房之后發現存在很多問題

            近期,實地察看了朗詩新郡二期25棟41單元401邵女士家,她家的房子從2020年底以來還空置著。

            邵女士家房子的建筑面積是128.28平方米,套內面積是106.85平方米。朗詩新郡二期是2018年11月份開盤,邵女士等人是2018年8月下旬與開發商簽訂商品房買賣預售合同的。

            當時,“老盤新開”的朗詩新郡二期是濱湖地區的一大熱門盤。因為前一開發商一直未啟動建設,無錫新都房地產開發有限公司接手使樓盤復活,一炮而響。

            △ 邵女士的房子

            朗詩新郡的名稱來源于項目是新都與朗詩合作進行開發,項目采用了朗詩的品牌管理,并引入“三恒”系統。邵女士的房子單價是每平方米30895.76元,其中裝修單價是每平方米6000元,裝修款總價將近77萬元。

            可是,在去年年底拿房后,邵女士發現裝修存在不少問題。

            △ 邵女士家衛生間的墻磚很多都有一道道劃痕

            臥室地板踩上去,有些地方明顯松軟;主臥衣柜里一個地方原本是應該安裝保險柜的,結果工人竟然忘記安裝電源;衛生間的墻磚很多都有一道道劃痕,施工方卻說是花紋??墒?,在市場上,邵女士根本找不到這種磚。

            △ 邵女士家窗戶的密封膠條幾乎都是爛掉的

            門窗這一塊問題很突出。記者看到時已經維修過了,此前一些業主家的入戶門關上后還能活動,一推就有聲響。而邵女士家所有窗戶的密封膠條幾乎都是爛掉的,東缺一塊西缺一塊。

            △ 業主周先生家新風系統出風口里的垃圾

            遇到類似情況的業主還有不少。據業主周先生說,新風系統出風口里垃圾很多,有業主清理出兩大盆。還有人發現,安裝好的柜子底下壓著橘子皮。施工毛糙之處很多,有柜子安裝反了,有些住戶廚房間的窗戶被水龍頭擋著竟無法打開。

            △ 業主購房合同上關于裝飾裝修及相關設備標準的約定內容

            在業主購房合同附件上有“關于裝飾裝修及相關設備標準的約定”,臥室、客餐廳為“立邦”“巴斯夫”或同等檔次品牌的白色乳膠漆,室內地板是“朗詩成品定制”,廚具是“方太或同等檔次品牌”。但是其他很多如廚房衛生間地面、墻面,只注明“地磚”和“墻磚”,窗戶只注明“塑鋼或鋁合金”。

            “我們沒法一一比對,有些標明品牌卻沒有標明型號,差別太大了。還提到同檔次品牌,這等于是沒有明確約定?!鄙叟空f,樣板房是直接的對照物,可是在交房前,開發商就把樣板房拆了。業主留下的印象是樣板房精致,自己的房子質量粗糙。

            電器材料都按市場價,評估公司核出的精裝修單價只有每平方米3795元

            目前已經起訴開發商的是16棟35單元302室的業主虞先生,訴訟請求是開發商返還多收的精裝修款。他家的情況與邵女士家相仿。虞先生家房子的建筑面積142.6平方米,套內面積119.72平方米,公攤面積22.88平方米,商品房單價每平方米為32874.8元,包含裝修款為85.56萬元。

            虞先生在拿房后進行公證,找來有司法鑒定資質的廣州市裝付寶裝飾工程質量鑒定有限公司(以下簡稱“裝付寶公司”)進行裝修造價評估,同時房屋放棄整修和入住,以等待法院可能的后續勘察鑒定。

            其他幾位業主跟虞先生站在一起,沒有妥協,情愿暫時不入住。但由于維權過程漫長,據稱有些業主已經放棄。

            △ 廣州市裝付寶裝飾工程質量鑒定有限公司的還原造價評估意見書

            裝付寶公司的“還原造價評估意見書”是今年上半年形成的。在評估前,業主方希望得到開發商所選材料品牌、規格、型號,裝修合同等資料,但是開發商沒有提供。所以,裝付寶公司是完全憑市場價和專業知識來進行評估。

            周先生說:“業主考慮了裝修工程的合理利潤,參照其他小區和案例,在13%—16%之間?!北热缈鞠?,是按照單件10226元計算,這是業主們在網上按照同型號查詢后選取的最高報價。方太的水槽洗碗機是按14000多元計價,沒有打折或選取低報價?!岸覀冎?,小區精裝修交付的,都是集中采購,價格有很大的談判空間?!?/p>

            按照裝付寶公司的評估意見書,裝修總費約54萬元。

            有一點值得注意,這份還原造價評估意見書,針對的是業主的套內建筑面積部分,也是大家認為實際采取了精裝修措施的部分。但開發商計價時,是連公攤面積一起算在內的。如果用54萬元對應虞先生家的建筑面積142.6平方米,精裝修單價只有3795元/㎡。與合同約定精裝修造價差額超過2200元/㎡,總金額相差31萬左右。

            如果認定開發商在公攤部分也采用了精裝修,把公攤部分“吃掉”的裝修款去掉(22.88*6000元/㎡,約等于14萬元),業主套內面積的精裝修評估造價仍然和開發商的價格相差17萬左右。

            開發商負責人:開發商精裝模式與小裝修公司不同

            開發商無錫新都房地產開發有限公司副總經理陸某日前與記者、業主進行了對話。

            陸某說:“錢花到位了,可能沒管到位?!弊罱K,引發業主投訴。

            他認為,這個項目本身比較特殊,是新都和朗詩打造的差異化產品,不光是“三恒”系統,而且很多裝飾跟著對應標準做的。不能說業主找的鑒定單位不專業,但這是一家廣州公司,不太清楚相關標準。這個樓盤裝修的用材追求低甲醛,因此在物料升級、現場管理等方面都會增加成本。他說:“憑據我們都有的??赡茏叩剿痉ㄍ緩?,我們才會拿出來?!?/p>

            此外,他認為,在報價和開發模式上,實際的情況和業主理解的不完全一樣?!伴_發公司要算利潤、管理費,下面還有總包和分包單位,都要有管理利潤?!遍_發商的一些進貨價格可能不是那么低,所有的詢價、報價都是通過集采體系來做,業主不能說開發公司定高了。

            他表示,在精裝修價格里面包含了很多間接費用,主要是“三費”——營銷、管理和財務費用,但是這一塊費用如何核算和分攤,占多大比例?陸某沒有進一步說明。但是他提到,作為一個前爛尾項目,土地是2010年拿的,這么多年算利息成本也不低了。

            職能部門:可督促開發商維修整改,業主認為違約可訴訟

            朗詩新郡二期立項時還屬于無錫市濱湖區范圍,2019年后屬于新成立的經開區范圍。由于管轄上有交接和交叉,記者詢問了濱湖區和經開區住建局,相關工作人員表示,幾年前精裝修不屬于商品房驗收范圍,但現在已經納入質檢驗收范圍。如果業主發現房屋具體裝修環節的質量問題,可以向住建局質安站反映,他們可以督促開發商維修。如果是有其他訴求,因為精裝修是在合同里的,業主可依據合同起訴開發商。

            今年4月份,業主曾向經開區市場監管局反映價格虛高問題,市場監管局在行政處理告知書中表示,新都房地產所售房源經過原無錫市物價局備案,相關備案情況和一房一價已經在售樓處公示,違法事實不成立。

            專家:開發公司“三費”不應納入精裝修價格

            北京金訴律師事務所創始人,北京法學會不動產法研究會理事戴金花認為,裝修價格不應該含有開發商營銷財務管理等“三費”,公司營銷財務管理中的相關費用屬于開發商的開發經營管理成本,一般納入項目建設成本,購房者購房支付的購房款中包含了該成本,精裝修價格中不應該再次包含該成本。

            她表示,業主購買精裝修房屋,實踐中確實容易存在很多問題,務必要注意合同簽署的主體以及合同約定的精裝修內容。如果開發商違反了合同約定,可以追究開發商的違約責任。如果存在精裝修價格虛高、虛假宣傳等問題,可以向相關部門投訴舉報。

            此前無錫有過類似訴訟。在無錫市中院“(2018)蘇02民終85號”判決中,法官認定,營銷費、管理費、財務費及稅金不應計入房屋裝修成本。

            據了解,1月19日,無錫市住建局發布《關于完善我市市區新建成品住房裝修工作的通知》,自發布之日起實施。通知表示,新建成品住房價格由毛坯價格和基本裝修標準價格兩部分組成,基本裝修的價格按建筑面積計算,基本裝修價格標準應控制在1500元/㎡-2000元/㎡之間的合理范圍內。同時,房地產開發企業在提供基本裝修方案的基礎上,可提供升級裝修方案,供購房者在基本裝修方案和升級裝修方案中自主選擇。

            原標題:精裝修每平方米單價達6000元,無錫一樓盤部分業主質疑開發商“貨不對板”

            來源:現代快報


            關鍵詞:貨不對板

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