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            蛋殼自如等長租公寓管理亂象:投訴激增 痛點難破

            2019-04-15   中國經營報

            蛋殼自如等長租公寓管理亂象:投訴激增 痛點難破

              劉雪黎,張玉,童海華

              尚處在“蠻荒時代”的長租公寓從來不缺少話題。

              日前,針對部分媒體報道的“蛋殼公寓出租房裝修第二天就上架”,蛋殼公寓公開回應稱,公司高度重視,即時進行深刻反省,并已成立專項工作小組徹查此事,涉事人員及相關負責人均已懲處,公司主要管理層也接受了相應處罰。同時,公司已開展全員徹底自查自糾,規范工作流程,落實各項管理制度。

              蛋殼公寓相關問題的爆出似乎僅僅是長租公寓市場亂象的冰山一角。

              3月12日,由浙江省市場監管局發布的《2018年消費投訴舉報情況白皮書》顯示,2018年浙江省共受理長租公寓領域投訴245件,同比增長231.1%。此外,上海市2018年共受理長租公寓類投訴3167件,同比增長2.2倍。

              對于長租公寓市場亂象及資本發展,《中國經營報》記者先后致電致函蛋殼公寓、麥家公寓、青客公寓等多家長租公寓運營商并取得相應回復。

              管理亂象

              統計顯示,在長租公寓領域,消費者投訴的問題主要集中在:居住安全難保障、押金退還不守約、誘導辦理“租金貸”。

              3月15日,曾臨時租住蛋殼公寓的陳樂(化名)向記者反映,其于去年租住蛋殼公寓期間遇到養貓的租戶。而養寵物是蛋殼公寓明令禁止的。

              即使是白紙黑字的規定,陳樂告訴記者,蛋殼公寓卻一拖再拖。大約一周的時間里,蛋殼方也沒有給出實質性的解決方案。

              對此,蛋殼公寓對記者表示,“對于養寵物問題,公司均會嚴格按照合同規定處理。無責換租后,房源變化了,因此合同需要重新簽訂。舊的合同會解除,押金會退回?!?/p>

              值得注意的是,近期蛋殼公寓母公司被約談,起因正是其投訴舉報居高不下。根據國家企業信用信息公示系統,紫梧桐(蛋殼公寓母公司)目前共有114條行政處罰信息。據悉,北京市住建委去年8月就曾約談了自如、相寓、蛋殼公寓等長租公寓經營公司,要求它們不得“惡性爭搶房源”。

              除了蛋殼公寓,據了解,自如公寓也難免“中招”。3月份,Sina深圳官博接網友爆料,簽協議之前自如方表示“寵物不帶到公共區域就可以養寵物”。結果簽了租房協議并交付協議金后,自如又堅稱“不可以養寵物”而要求租客搬走,而租客搬走就需要交付違約金。

              此外,租住青客公寓的張牧(化名)也向記者透露,他是朝九晚五的上班族,一般晚上9點回家,周末回老家住。不過,根據提供的電費賬單顯示,張牧在去年11月、12月均繳付了140元電費,按照合同約定的每度電0.7元的價格計算,折合用電是200度電。

              對此,青客公寓負責人對記者表示,去年平均用電的峰值是約123度。同時,他也認為每月200度的電費很夸張,但否認電表有問題。該負責人還表示,電費如果存疑,可以核對青客與國家電網的數據,多退少補。

              金融風險

              除了服務問題,長租公寓涉及的“金貸”問題一直是引發爭議和關注的重點。

              3月6日,北京市市場監督管理局發布消息稱,東朝所近期對紫梧桐進行了約談,并要求其整改。

              對此,蛋殼公寓回復記者采訪表示,“工商所工作人員來我司是進行日常檢查,針對行業的普遍問題,對蛋殼公寓進行了工作指導。并非之前報道中所說的‘約談’?!?/p>

              無獨有偶,寓見公寓原租客楊陽(化名)向記者反映,自己的銀行卡在3月13日發生了一筆扣款,被晉商消費金融劃走,金額高達4182元。然而在去年10月份后不久,自己就已搬離了原先租住的地方。據了解,2018年10月,上海寓見公寓爆發資金鏈斷裂,波及多家銀行及金融平臺,包括資方的晉商消費金融和分期平臺元寶e家。

              對此,晉商消費金融董辦的工作人員表示,“這個需要和客戶、機構進行約定,都有協議的?!?/p>

              值得注意的是,寓見公寓去年年末曾發布公告表示,復星集團旗下的上海麥悅公寓將接手盤活部分問題資產,業主與其重新簽訂合同。今年2月份,麥家公寓“官宣”已完成重組工作,重組后的公寓品牌正式定為“麥家公寓”。

              記者以租客身份聯系了寓見公寓原租客。對方表示,在與麥家簽訂的新合約中,“房租每個月漲了300元,而且要從以前的房租開始補?!?/p>

              麥家公寓相關負責人表示,“麥家雖然對外宣稱收購了寓見的資產,但僅僅收購部分良性資產。原來寓見的團隊已并入麥家,之前的遺留問題交給上海的寓見本部人員處理?!?/p>

              對此,記者聯系了上海的麥家公寓工作人員,對方表示,“租金上漲是因為沒有了之前分期貸款的優惠?!贝送?,如果原寓見的租客與麥家公寓簽訂一份新合同,并補齊前一份合同所欠的貸款,那么之前合同的后續貸款將由麥家公寓處理,并且麥家公寓也會處理租戶征信逾期的問題,“已經在和元寶e家的放款方(晉商消費金融)溝通了?!?/p>

              當被問到“發生征信逾期記錄并結清貸款后,是否需五年才能自動消除記錄?”對方表示并不清楚。

              曾入住青客公寓的金融業從業人員張秦(化名)向記者表示,“每一筆貸款都會上傳到征信記錄,等以后去申請房貸、車貸時,銀行會查征信,如果發現他之前有小額貸款,會懷疑他的還款能力,因此可能下調貸款額度?!?/p>

              上海中原地產市場分析師盧文曦認為,“租金貸是新事物,一棒子打死可能會抑制行業的發展,但是放任不管也不可取?!?/p>

              生存困境

              盡管發展初期仍然面臨著各種不確定性,長租公寓資本擴張和跑馬圈地并未停止。

              今年3月,蛋殼公寓宣布獲得5億美元C輪融資,由老虎基金和螞蟻金服領投。據已披露信息的不完全統計,蛋殼累計已完成超7億美元的融資。

              天眼查數據顯示,從融資情況看,鏈家旗下的自如在A輪就獲得40億元人民幣融資。魔方公寓累計完成6.5億美元融資,并且融資輪次已經到了D輪。灣流國際迄今完成4億元A輪融資。青客公寓在2018年剛完成數千萬美元C輪融資。

              事實上,近年來,除了傳統的長租公寓運營商,長租公寓已然成為房企秣馬厲兵的新戰場。不過,隨著宏觀調控政策的不斷調整,行業洗牌也加劇了長租公寓市場競爭的激烈程度。

              據《21世紀經濟報道》,作為萬科長租公寓泊寓的重要組成部分,去年8月開始,“萬村計劃”接連受到推高租金、業務暫停的質疑;此后,深圳發布租金管制政策,對城中村等租賃房源租金進行調控。

              在去年11月的媒體溝通會上,萬科高級副總裁張紀文對此回應,“萬村計劃”確實暫緩推進,這也是之前就預料到的。萬村已經拓展到7萬~8萬間房源的規模,深圳萬科將專注已有房源的運營,未來再有計劃地拓展。

              2018年9月,有媒體爆出,龍湖集團CEO邵明曉將親自掛帥長租公寓品牌冠寓的CEO,而冠寓原CEO韓石將分管龍湖集團海外市場拓展工作。此舉也被外界解讀為已經營兩年的冠寓仍舊面臨出租率低、盈利難、項目回報周期長的困擾。

              對于出租率及盈利情況,青客公寓負責人表示,青客公寓營收狀況在長租公寓行業內比較理想,滿房率、成本控制也做得比較好。

              蛋殼公寓則回應稱,“目前蛋殼公寓的單間模型是盈利的,但整體尚未盈利?!?/p>

              另一方面,對于部分中小型長租公寓來說,融資不順暢也給其發展帶來了障礙。公開資料顯示,2018年朗詩集團全年提交的4個發債申請中,僅有2宗小規模申請被通過,通過率僅為50%。其中用于長租公寓項目的公司債兩次被中止審查。今年1月份,愛上租以2億美元的身家“賣身”蛋殼公寓。

              易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則指出,對于長租公寓而言,“金融創新需要解決融資問題,但經營問題才是最大的問題”。

            (中國經營報)

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